投稿者「sumio」のアーカイブ

任意後見契約を締結いたしました

任意後見契約(プラス一般委任契約)を締結しました。いずれの契約も受任者は金谷になります。依頼者の方とはもう10年近いお付き合いになります。年に一度程度、面談を重ねてきましたが、現在は3ヶ月に一度面談を続けております。

現時点では、まったく後見等の必要性を感じることはありませんが、将来に備えてこのタイミングで任意後見契約と一般委任契約を締結することになりました。


農地の宅地への変更申請

大阪市内にもまだまだ、地目が「田」や「畑」といった農地が残っています。大きな面積のところは生産緑地の指定を受けて、農業をそこでおこなうかわりに固定資産税が低くしてもらっていますが、小さな面積の農地では、宅地と同じ固定資産税が課せられており、その土地の使われ方も宅地として家がたっていたり駐車場として使われていることが多いです。

地目が農地のままであっても、普段は支障がないですが、農地のままでは売買の対象とすることができないですし(農地法の許可を取らないと売買できない)、原則、農地以外の使われ方をしている農地については、地目を宅地等に変更しないといけません。そうして手続きも行政書士の仕事になります。

大阪市内の場合はその手続きを大阪市役所の経済戦略局というところでおこないます。(他の市区町村では農業委員会であることがほとんどです。)農業委員会と違って、毎日働いておられる公務員の方が手続きをおこなってくれますので、手続きがスムーズに進みます。(農業委員会の場合は毎月1度開催というのが多いので、タイミングが合わないと1ヶ月待つことになります。)

今回も大阪市内の相続案件で、相続財産の中に農地がいくつか含まれていましたので、農地を宅地に変更する手続きをおこないました。(2月にも同内容の農地の宅地転用について投稿していました。)

〜2月の投稿〜

農地の宅地転用で大阪市役所の大阪市経済戦略局産業振興部産業振興課に行ってきました。以前は大阪市も他の市町村と同じように農業委員会が窓口だったのですが、平成28年に廃止となり、大阪市経済戦略局産業振興部産業振興課が窓口となっております。大阪市役所ではありますが、中之島ではなく、大阪市南港のATC内になります。

大阪市内の仕事が多いので、農地の仕事は比較的少ないですが、生産緑地の相続であるとか、今回のようにすでに宅地に転用されている(本来は転用前に許可を取る必要有り)農地を改めて宅地に転用する旨の許可を取得するという仕事という形で農地に関わることがあります。(他の都道府県の不動産が含まれる相続ですと農地はしょっちゅうでてきます。)

現時点で宅地化されており、周囲にも農地が存在しないような場合ですと、申請書類の現況書類を添付すればよいので手続きは比較的簡単です。大阪市の場合ですと、農地法ができる前からすでに農地としては使われていないことが確認できれば許可申請は不要となります。


被相続人の住所の沿革がたどれない場合の上申書の運用

(冬の弱い日差しで大きく花開く白木蓮)

相続手続きをしていますと、被相続人の方の最後の住所地が必要になります。戸籍の付票や住民票等で被相続人が亡くなった時点での住所地を証明することになるのですが、被相続人が死亡してから5年で住所情報が削除されます。令和元年から法律が改正となり住所情報も150年保管することになったのですが、過去に遡っては適用されません。

大阪市では平成21年くらいまでに戸籍が縦書きから横書きに変更されましたので、それ以前に死亡した方の住所情報については平成26年までに削除されることになります。実際には大阪市の方で5年を10年に延長して、住所情報を証明してくれていたのですが、もうその10年も経過してしまっていよいよ昔の住所情報を取得することができなくなってきました。

最後の住所情報を証明することができなくても不動産の場合でしたら権利証があれば、権利証を提出して、そこに相続人全員での上申書(法務局に登記されている○○さんは私たちの父である○○に違いありませんので、このまま登記手続きを進めてくださいという内容)を添付するというのが、手続き上の流れでした。(このあたりは司法書士さんの仕事にはなりますが、私たち行政書士もそれを知っておく必要はあります。)

少し前の仕事で、相続人確定を終えたところ、やはり被相続人の最後の住所地が廃棄となっていたので、司法書士さんに上申書の作成をお願いする旨伝えたところ、今の法務局の運用では上申書は不要になってますよと返事がありました。平成29年に運用が変更されたようですが、それでも法務局によっては運用方針が違うようで、これまでは上申書を使っていたようですが、最近はもう無くても問題無いと判断して権利証がある場合は上申書は使わないようにしたとのことでした。

不動産に限らず、金融財産についても相続についての取り扱いはいろいとと変化していきます。相続人全員で話し合いができていない状態であっても、数年前までは法定相続分の払い戻しは可能だったのですが、最高裁での判決が出たことでそれができなくり、そして今度の民法改正により、法定相続分の一部だけではありますが、また払い戻しが可能となっています。

変化していく相続手続きの最新情報を理解して、お客様の負担を減らしていけるよう心がけております。


固定資産税評価証明書を取得するために大阪駅前第2ビルへ

(大阪駅前第2ビルの市税事務所で固定資産税評価証明書を数十通分の説明を受けてたら腰が痛くなってきたので、隣の第一ビル地下の喫茶店に逃げ込みました^_^

半年くらい更新しておりませんでしたが、遺言相続を中心に業務をしております。
先日、成年後見人をしている方の報酬付与の決定が出ました。今後、成年後見の報酬については身上監護の部分も重要になってくるようです。事務所や自宅と近い距離のところに被後見人さんがおられますので、これまで以上に施設にいって、被後見人さんがよりよい暮らしができるようにと思っております。


農地転用で大阪市経済戦略局産業振興部産業振興課(旧農業委員会)へ

農地の宅地転用で大阪市役所の大阪市経済戦略局産業振興部産業振興課に行ってきました。以前は大阪市も他の市町村と同じように農業委員会が窓口だったのですが、平成28年に廃止となり、大阪市経済戦略局産業振興部産業振興課が窓口となっております。大阪市役所ではありますが、中之島ではなく、大阪市南港のATC内になります。

大阪市内の仕事が多いので、農地の仕事は比較的少ないですが、生産緑地の相続であるとか、今回のようにすでに宅地に転用されている(本来は転用前に許可を取る必要有り)農地を改めて宅地に転用する旨の許可を取得するという仕事という形で農地に関わることがあります。(他の都道府県の不動産が含まれる相続ですと農地はしょっちゅうでてきます。)

現時点で宅地化されており、周囲にも農地が存在しないような場合ですと、申請書類の現況書類を添付すればよいので手続きは比較的簡単です。大阪市の場合ですと、農地法ができる前からすでに農地としては使われていないことが確認できれば許可申請は不要となります。


2020年2月中旬

(中国のベンチャー企業が開発したキーボードです。マグネットでキーの位置を自由に変更することができます。)

昨年度から継続してきた遺言執行とそれに付随する業務が2件ほぼ同時に終了いたしました。過去に遺言執行については30件以上やってきましたが、当然のことながら毎回内容は異なりますし、遺言執行者として遺言の内容を実現する責任がありますので大変な業務です。終わってほっとしたというのが正直なところです。

それ以外は、外国籍の方の相続、遺言作成と尊厳死宣言、相続人確定と相続関係図作成、遺産分割協議書作成といった業務をおこなっております。

金谷行政書士法務事務所では、主に遺言作成(自筆証書遺言、公正証書遺言等)に関する業務と相続に関する業務を承っております。その他、後見(任意後見(契約書作成、任意後見受任、見守り契約、一般委任契約)、入管(国際結婚、帰化)に関する業務にも力を入れております。初回相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。建設業許可や決算変更届といった許認可業務も一部取り扱っております。

地下鉄谷町線千林大宮駅から徒歩1分、宝くじ屋さんのビルの2階になります。特に遺言作成については、過去に250件以上、相談から遺言調印の証人立会いまでおこなってきた経験があります。相続手続代行(必要書類の作成、司法書士、税理士等と連携)についても数百件以上の経験、成年後見人としては法定後見が1件、任意後見契約受任者は3件受任予定者となっています。

また、遺言や相続に関するセミナー講師等もしております。過去に10数回経験があります。(大阪市生涯学習センター、寡婦会、町内会、老人会、葬儀会社等)その他行政書士向け実務セミナー講師もしております。詳細はお問い合わせください。


エルゴノミクスキーボード


(散らかっております(^_^;)

キーボードを購入しました。X-BOWSというキーボードです。エルゴノミクスと呼ばれる人間が自然に使いやすい形になっているキーボードです。ある程度の量の文章を日々作成しますので、パソコン等に付属するキーボードと比較した場合、長時間タイピングしたときの疲れが全く違ってきます。